Thị trường bất động sản (BĐS) đóng vai trò vô cùng quan trọng đối với sự phát triển của nền kinh tế Việt Nam. Đây không chỉ là một lĩnh vực kinh doanh thuần túy, mà còn có tác động lớn đến kinh tế vĩ mô. Khi thị trường BĐS gặp vấn đề, toàn bộ nền kinh tế cũng sẽ bị ảnh hưởng. Chính vì vậy, các chính sách, pháp luật liên quan đến BĐS cần được điều chỉnh phù hợp để không chỉ thúc đẩy sự phát triển của thị trường này mà còn đảm bảo tính minh bạch, bền vững.
Từ ngày 01/8/2024, Luật Đất đai sửa đổi chính thức có hiệu lực và được kỳ vọng sẽ tạo ra những bước tiến quan trọng cho thị trường BĐS. Những điều chỉnh mới về pháp lý không chỉ giải quyết các bất cập hiện tại mà còn hướng đến mục tiêu phát triển thị trường BĐS một cách bền vững và minh bạch hơn. Trong bài viết này, chúng ta sẽ xem xét kỹ lưỡng thực trạng hiện tại của thị trường BĐS ở Việt Nam cũng như tác động của Luật Đất đai sửa đổi đến sự phát triển của lĩnh vực này.
Thực trạng thị trường bất động sản ở Việt Nam hiện nay
Năm 2022 là một năm khó khăn đối với thị trường BĐS khi nền kinh tế toàn cầu đang hồi phục sau đại dịch COVID-19. Theo thống kê từ Bộ Xây dựng, kể từ sau khi lượng giao dịch BĐS bùng nổ vào quý II/2022, thị trường bắt đầu có dấu hiệu trượt dốc từ quý III/2022 và duy trì tình trạng khó khăn trong suốt cả năm 2023.
Đặc biệt, các phân khúc như căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ đều ghi nhận sự giảm sút nghiêm trọng về số lượng giao dịch. Trong quý IV/2022, chỉ có 14.349 giao dịch được thực hiện, đây là mức thấp nhất từ trước đến nay. Xu hướng này tiếp tục kéo dài sang năm 2023 với số lượng giao dịch trong 6 tháng cuối năm giảm 16,67% so với 6 tháng đầu năm.
Tuy nhiên, phân khúc đất nền có một số dấu hiệu tích cực khi lượng giao dịch trong 6 tháng cuối năm 2023 tăng 28,42% so với 6 tháng đầu năm, thể hiện sự phục hồi đáng kể.
Các khó khăn trong lĩnh vực BĐS không chỉ dừng lại ở số lượng giao dịch thấp, mà còn tác động trực tiếp đến tình hình kinh doanh của các doanh nghiệp trong ngành. Theo Tổng cục Thống kê, tính đến cuối năm 2023, đã có 1.286 doanh nghiệp BĐS phải giải thể, tăng 7,7% so với năm 2022.
Bước sang năm 2024, thị trường BĐS ghi nhận một số tín hiệu tích cực. Niềm tin của người mua đã cải thiện, lượng giao dịch BĐS thành công cũng tăng lên đáng kể. Trong quý I/2024, nhu cầu tìm kiếm BĐS đã tăng mạnh, đặc biệt là các dự án đang mở bán cũng ghi nhận số lượng đặt chỗ khả quan. Điều này cho thấy sự quan tâm của người mua trước các tín hiệu hồi phục của thị trường.
Những vấn đề của thị trường bất động sản
Mặc dù có những tín hiệu tích cực, thị trường BĐS Việt Nam vẫn đối diện với nhiều khó khăn. Những vấn đề chính mà thị trường BĐS hiện nay đang gặp phải bao gồm:
- Vướng mắc về quy hoạch: Nhiều dự án BĐS tại các địa phương không tuân thủ theo quy hoạch và kế hoạch phát triển, dẫn đến tình trạng dư thừa nguồn cung ở một số khu vực và thiếu hụt ở các khu vực khác. Thậm chí, có trường hợp quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt nhưng lại không phù hợp với quy hoạch cấp cao hơn, gây ra sự chồng chéo trong quá trình thực hiện.
- Vướng mắc về thủ tục đầu tư: Thủ tục đầu tư dự án BĐS hiện nay được quy định tại nhiều văn bản pháp luật khác nhau, phải qua nhiều bước, dẫn đến thời gian xử lý kéo dài. Nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc điều chỉnh tiến độ dự án khi có những yếu tố khách quan tác động.
- Vướng mắc về giao dịch: Quy định giao dịch BĐS không bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch đã tạo ra khoảng trống pháp lý, dễ dẫn đến tình trạng lừa đảo, các dự án ma xuất hiện ngày càng nhiều.
- Vướng mắc về thông tin thị trường: Hệ thống thông tin về thị trường BĐS chưa được cập nhật đầy đủ và chính xác, gây khó khăn cho công tác quản lý và điều hành. Điều này không chỉ gây thất thu cho ngân sách nhà nước mà còn làm suy yếu lòng tin của nhà đầu tư.
Tác động của Luật Đất đai sửa đổi đến thị trường bất động sản
Luật Đất đai sửa đổi năm 2024 được xây dựng trên cơ sở Nghị quyết số 18-NQ/TW của Đảng, với mục tiêu tăng cường quản lý và sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai. Các điều chỉnh pháp lý này được kỳ vọng sẽ thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường BĐS. Những tác động cụ thể của Luật Đất đai sửa đổi đến thị trường BĐS bao gồm:
- Tăng cơ hội tiếp cận đất đai cho người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài: Luật mới cho phép người gốc Việt được sử dụng đất và có các quyền tương tự như công dân Việt Nam, trừ quyền thế chấp tài sản tại các tổ chức tín dụng nước ngoài. Điều này mở ra cơ hội cho Việt kiều đầu tư vào lĩnh vực BĐS, thu hút kiều hối và góp phần phát triển kinh tế.
- Hấp dẫn nhà đầu tư nước ngoài: Luật Đất đai sửa đổi cho phép các tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được quyền chuyển nhượng dự án và cho thuê lại quyền sử dụng đất trong các khu công nghiệp. Điều này tạo điều kiện cho các nhà đầu tư nước ngoài có tiềm lực tài chính mạnh tham gia phát triển các dự án BĐS, từ đó nâng cao chất lượng các dự án và góp phần phát triển thị trường.
- Cải thiện quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất: Điều 60 của Luật Đất đai 2024 quy định rõ về việc quy hoạch sử dụng đất phải đồng bộ giữa các cấp quy hoạch và cho phép áp dụng quy hoạch cũ khi quy hoạch mới chưa được phê duyệt. Điều này giúp giảm thiểu vướng mắc pháp lý liên quan đến quy hoạch, đẩy nhanh quá trình phát triển dự án.
- Minh bạch trong đấu giá đất: Luật mới quy định rõ ràng các trường hợp được giao đất trực tiếp mà không cần qua đấu giá, nhằm hạn chế tình trạng “đấu giá cuội” và đảm bảo sự công bằng trong quá trình phân bổ đất đai.
- Thu hồi đất chỉ cho các dự án quy mô lớn: Luật Đất đai 2024 quy định việc thu hồi đất chỉ áp dụng cho các dự án có quy mô lớn và đồng bộ hạ tầng, nhằm tạo động lực phát triển cho các khu đô thị hiện đại và góp phần tăng tỷ lệ đô thị hóa.
- Hạn chế tình trạng đầu cơ đất đai: Việc thuê đất trả tiền hàng năm thay vì trả một lần sẽ giúp giảm tình trạng các doanh nghiệp “găm giữ” đất đai để chờ tăng giá. Điều này khuyến khích các doanh nghiệp sử dụng đất đai một cách hiệu quả hơn.
- Định giá đất sát với giá thị trường: Bỏ khung giá đất và xây dựng bảng giá đất hàng năm sẽ giúp việc định giá đất sát với giá thị trường hơn, từ đó giải quyết các bất cập trong quá trình định giá đất đai hiện nay.
Thị trường BĐS có vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế Việt Nam. Với sự ra đời của Luật Đất đai sửa đổi 2024, thị trường BĐS sẽ có cơ hội phát triển minh bạch, bền vững và chuyên nghiệp hơn. Những điều chỉnh mới về pháp lý không chỉ giúp giải quyết các vướng mắc hiện tại mà còn tạo điều kiện thuận lợi để phát triển thị trường BĐS trong tương lai. Việc quản lý, khai thác và sử dụng hiệu quả đất đai sẽ trở thành chìa khóa quan trọng để thúc đẩy sự tăng trưởng của nền kinh tế Việt Nam.
