Dự kiến thị trường bất động sản năm 2024 sẽ có dấu hiệu hồi phục, tuy nhiên, vẫn chưa thoát khỏi những khó khăn. Các dự án vẫn phải đợi “cơ chế” do Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản được thông qua, nhưng chúng sẽ chỉ có hiệu lực vào năm 2025.
Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, nhu cầu thực tế về nhà ở để an cư vẫn tồn tại. Do đó, khi thị trường cung ứng được nguồn sản phẩm phù hợp, người dân vẫn sẽ mua. Đặc biệt là đối với căn hộ chung cư, với mức giá khoảng 3 tỷ đồng/căn, giao dịch dễ dàng hơn so với nhà riêng, nhà phố hoặc các sản phẩm cao cấp có giá trên chục tỷ đồng/căn.
Tuy nhiên, về nguồn cung, ông Đính cho rằng, năm 2024 sẽ không có nhiều sản phẩm mới ra thị trường, vì các dự án của các nhà đầu tư vẫn chưa thể giải quyết hết các vấn đề pháp lý. Vào cuối tháng 11, Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã được thông qua, nhưng Luật Đất đai vẫn chưa được phê duyệt. Hơn nữa, với hai luật mới vừa thông qua, chúng ta phải đợi đến đầu năm 2025 mới có hiệu lực thi hành. Điều này có nghĩa là trong suốt cả năm tới, các chính sách mới chưa được áp dụng để giải quyết vướng mắc cho loạt dự án đang đợi “cơ chế”. Từ đó, nguồn cung trong năm sau sẽ không được cải thiện, và thị trường có thể tiếp tục gặp khó khăn.
Một đơn vị nghiên cứu thị trường mới đây đã dự đoán rằng sớm nhất là vào quý III/2024, nguồn cung mới sẽ được cải thiện.
Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, khi xem xét các yếu tố như thời gian cần thiết cho việc áp dụng các luật mới vào thị trường, tình hình tăng trưởng kinh tế năm 2024 và tâm lý của người mua nhà, chúng ta chỉ mới bắt đầu giai đoạn “đảo chiều” của thị trường bất động sản, chứ không phải là giai đoạn phục hồi và tăng trưởng.
Ông Quốc Anh cũng lưu ý rằng “đảo chiều” ở đây không đồng nghĩa với việc thị trường sẽ kết thúc khó khăn và bước ngay vào giai đoạn phục hồi. Điều này chỉ là điểm dừng của chu kỳ “thấp đi” của thị trường bất động sản. Từ điểm “đảo chiều” này, thị trường sẽ bước vào giai đoạn “ngang”, thanh khoản có cải thiện nhưng khó có thể tăng trưởng đột phá.
Theo ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch Fiin Group, vấn đề dòng tiền vẫn là một thách thức lớn đối với các doanh nghiệp bất động sản. Bốn kênh cung cấp vốn cho thị trường này bao gồm tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp, tiền trả trước từ người mua và vốn hợp tác kinh doanh, đều đang đối mặt với những khó khăn lớn.
Năm 2024, dự kiến ngân hàng sẽ tiếp tục kiểm soát rủi ro tín dụng và bất động sản vẫn thuộc nhóm được theo dõi. Mặc dù lãi suất vay đã giảm xuống, nhưng doanh nghiệp vẫn gặp khó khăn khi tiếp cận vốn ngân hàng. Dòng tiền đầu tư vào thị trường bất động sản vẫn hạn chế, và theo số liệu từ tổng cục thống kê, tiền gửi của người dân tại ngân hàng vẫn tăng mạnh. Nếu trong 9 tháng đầu năm 2021, tăng trưởng tiền gửi của người dân chỉ đạt 2,92%, thì trong 9 tháng đầu năm 2023, con số này đã tăng lên 9,95%.
Điều này dự kiến sẽ tiếp tục trong nửa đầu năm 2024, vì trong 3 tháng cuối năm, một lượng lớn tiền dư thừa trong tay người dân vẫn được đổ vào ngân hàng, mặc dù lãi suất đã giảm đáng kể. Với giá nhà cao, thu nhập của người dân bị ảnh hưởng, niềm tin vào thị trường vẫn yếu, do đó việc huy động vốn từ khách hàng để phục hồi khá khó khăn.
“Với bối cảnh thị trường bất động sản hiện nay và chất lượng tín dụng của các doanh nghiệp phát hành còn thấp, nhiều chủ đầu tư sẽ gặp khó trong việc tạo ra dòng tiền mới để thực hiện các nghĩa vụ nợ trong năm 2024,” ông Thuân nhận định.
Trong một công điện gần đây, Thủ tướng Chính phủ đã một lần nữa yêu cầu Thống đốc Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo tiếp tục rà soát, tìm giải pháp thực tế và hiệu quả để thúc đẩy việc cho vay cho các doanh nghiệp bất động sản. Điều này bao gồm cả việc tăng cường chỉ đạo, đôn đốc và hướng dẫn ngân hàng thương mại để giúp doanh nghiệp, các dự án bất động sản và người mua nhà dễ dàng tiếp cận vốn tín dụng một cách thuận lợi hơn, và kịp thời giải quyết các khó khăn về vốn và dòng tiền.
Để thúc đẩy dòng vốn này, ông Nguyễn Quang Thuân nhấn mạnh rằng pháp lý của dự án là một vấn đề quan trọng đối với bất kỳ giải pháp khai thông vốn nào.
Theo ông Thuân, việc các chủ đầu tư tự chủ động thực hiện các giải pháp để giải quyết vấn đề pháp lý của bất động sản, với sự hỗ trợ mạnh mẽ từ Chính phủ và chính quyền địa phương, sẽ là yếu tố quan trọng tạo điều kiện để thị trường bất động sản và các kênh cung cấp vốn có thể phục hồi nói chung, và làm tiền đề cho sự phát triển tiếp theo.
