Thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua một năm đầy biến động, tuy nhiên, theo chuyên gia của VinaCapital, giai đoạn khó khăn nhất của thị trường dường như đã qua.
Một trong những tín hiệu rõ ràng nhất cho thấy điều này là việc lãi suất vay thế chấp đã đạt đỉnh lên đến 16% tại một số ngân hàng vào đầu năm 2023, nhưng sau đó đã giảm đáng kể. Lãi suất thế chấp hiện tương đương với mức trước đợt tăng mạnh lãi suất của Chính phủ vào năm trước. Mặc dù vậy, tâm lý của nhà đầu tư và giao dịch trên thị trường có thể chưa hoàn toàn hồi phục cho đến giữa năm 2024.
Sự giảm lãi suất vay thế chấp đã thúc đẩy giao dịch tại một số sự kiện mở bán nổi bật gần đây, thu hút sự quan tâm đáng kể và cải thiện tâm lý của các nhà đầu tư. Ví dụ, khoảng 80% số căn hộ tại dự án Privia của Khang Điền House (KDH), phân khúc tầm trung ở dự án Privia, đã được bán trong sự kiện mở bán.
Ngoài ra, 80% số căn hộ tại dự án Glory Heights của Vinhomes (VHM) và 80% số căn hộ tại dự án Akari của Nam Long (NLG) cũng đã được bán nhanh chóng. Lưu ý rằng các dự án này đều nằm ở các quận ngoại vi của TPHCM (quận 9 và quận Bình Tân). Tuy nhiên, theo quan sát, hoạt động giao dịch ở khu vực ngoại thành vẫn còn yếu hơn.
Giá bán căn hộ mới không có sự thay đổi đáng kể tại TPHCM và Hà Nội so với cùng kỳ năm trước. Để kích thích giao dịch, các chủ đầu tư bất động sản hiện đang cung cấp các gói hỗ trợ vay thế chấp cho người mua, bao gồm gia hạn thời gian ân hạn và các ưu đãi khác.
Tuy nhiên, giá căn hộ trên thị trường phân khúc thứ cấp đã giảm khoảng 10% nếu người bán chưa nhận được sổ đỏ từ chủ đầu tư. Điều này là một minh chứng cho việc các vấn đề pháp lý và quy định vẫn là trở ngại chính đối với phát triển bất động sản ở Việt Nam. Mặc dù đã có những bước tiến để giải quyết các vấn đề này, VinaCapital cho rằng cải thiện thực sự có thể chưa bắt đầu cho đến năm 2024.
Sự tăng trưởng nhẹ trong tín dụng cho các chủ đầu tư bất động sản gần đây có thể giúp họ tăng cường hoạt động phát triển. Dù hiện tại nhu cầu vay mua nhà còn yếu, nhưng điều này có thể thay đổi khi lãi suất thế chấp giảm trong những tháng gần đây.
Chỉ Báo Sớm Cho Sự Phục Hồi
Hai chỉ báo sớm cho thấy giai đoạn khó khăn đã qua:
- Khối Lượng Giao Dịch Đất Nền: Phân khúc có đặc tính đầu cơ cao nhất trên thị trường đã tăng đáng kể gần đây.
- Giá Bất Động Sản Cao Cấp: Các căn hộ tại trung tâm TPHCM/Hà Nội đã tăng giá mạnh, đặc biệt đối với các căn đã có giấy tờ sở hữu/quyền sở hữu rõ ràng.
Giá bất động sản ở trung tâm thành phố hiện ở mức cao, chính vì vậy, việc tăng giá gần đây phần lớn là do những nhà đầu tư giàu có rút tiền ra khỏi ngân hàng khi lãi suất huy động giảm và mua bất động sản.
Theo dõi hoạt động của các nhà đầu tư giàu kinh nghiệm ở Việt Nam là một chỉ báo sớm quan trọng về giá cả cho các kênh đầu tư chính, bao gồm bất động sản, cổ phiếu, tiền gửi ngân hàng và vàng.
Năm 2022, các cá nhân có tài sản ròng cao (HNW) đã đổ tiền vào tài khoản tiết kiệm ngân hàng 6 tháng vì lãi suất tại các ngân hàng uy tín vào thời điểm đó lên đến 10%. Khi các khoản tiền gửi này đáo hạn vào đầu năm nay, các nhà đầu tư đã đổ tiền vào thị trường chứng khoán thay vì tái tục các khoản tiền gửi với lãi suất thấp hơn nhiều. Sự dịch chuyển này giải thích mức tăng của VN-Index vào cuối năm 2022 và tháng 8/2023.
Cải Thiện Vấn Đề Pháp Lý
Đầu tháng 11, Chính phủ đã tổ chức các cuộc họp cấp cao với các nhà phát triển bất động sản hàng đầu của Việt Nam để giải quyết các vấn đề đang gây trở ngại cho thị trường bất động sản. Các bên đã nhận thức rằng các vấn đề pháp lý là nguồn gốc của hầu hết khó khăn hiện tại của ngành và đang thấy rằng các quy định pháp lý hiện tại không đồng nhất.
Hai tuần sau đó, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã chỉ đạo thành lập một nhóm chuyên trách của Chính phủ để giải quyết những vấn đề này. Cuối cùng, vào cuối tháng 11, luật mới đã được ban hành để làm rõ một số vấn đề cụ thể, như quyền của các nhà phát triển bất động sản trong việc xây dựng nhà ở xã hội và việc thu tiền cọc từ người mua nhà trước khi dự án xây dựng bắt đầu.
Việc cải thiện các vấn đề pháp lý trở nên nhanh chóng có thể đẩy nhanh quy trình phê duyệt, giúp các cơ quan quản lý đánh giá giá trị tài sản và phí quyền sử dụng đất một cách công bằng và đồng nhất.
Hy Vọng Giải Quyết Nhanh Chóng
Vấn đề quan trọng về định giá đất và quyền sử dụng đất được kỳ vọng sẽ được giải quyết tại cuộc họp thường kỳ tiếp theo của Quốc hội vào tháng 5/2024, và có thể thậm chí sẽ tổ chức một phiên họp đặc biệt vào tháng 1 để giải quyết các vấn đề này. Tuy nhiên, Chính phủ vẫn chưa công bố các chi tiết cụ thể về các giải pháp tiềm năng cho vấn đề quyền sử dụng đất, và cần thời gian để xem liệu những thay đổi này có thể giải quyết những vấn đề phức tạp hay không.
