Mặc dù thị trường bất động sản đã trải qua một giai đoạn ảm đạm kéo dài do thanh khoản thấp, nhưng hầu hết các doanh nghiệp trong ngành vẫn không giảm giá bất động sản của họ, khiến cho mặt bằng giá vẫn duy trì ở mức cao ngất ngưởng.
Ông Giang Anh Tuấn, Giám đốc sàn bất động sản Tuấn Anh, giải thích rằng giá bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố như giá đất, chi phí xây dựng, tính pháp lý… Các yếu tố này, khi tác động cùng lúc, sẽ làm cho các doanh nghiệp khó mà giảm giá bất động sản của họ.
Cụ thể, đối với một dự án bất động sản, chi phí đất là một trong những chi phí quan trọng ảnh hưởng đến giá bán cuối cùng. Tại các khu vực đô thị, tiền sử dụng đất thường chiếm khoảng dưới 10% giá trị căn hộ chung cư, 20-30% giá trị nhà liền kề thấp tầng và khoảng 50% giá trị biệt thự.
Trong những năm gần đây, giá đất đã tăng từ 15 đến 30%, làm tăng giá bán của nhà từ 2 đến 8%.
Không chỉ giá đất, các nguyên vật liệu xây dựng như sắt, thép, cát… cũng đã tăng mạnh. Ví dụ, giá sắt và thép đã tăng từ 15 đến 20%, trong khi chi phí nguyên vật liệu chiếm 65-70% giá trị dự toán xây dựng công trình.
Ngoài ra, chi phí triển khai dự án cũng tăng lên do vấn đề pháp lý gặp nhiều trở ngại làm kéo dài thời gian thi công. Ông Tuấn cho biết, có những dự án mất tới 4-5 năm mới hoàn thiện thủ tục pháp lý. Việc hoàn thiện pháp lý cho dự án không đơn giản và đòi hỏi phải chờ các sở, ban, ngành liên quan có ý kiến. Thời gian chờ đợi thủ tục pháp lý phải tuân thủ quy định, nhưng thường xuyên bị trễ hẹn.
“Thời gian để hoàn thành các thủ tục pháp lý rất lâu và ảnh hưởng lớn đến chi phí của các doanh nghiệp”, ông Tuấn nói.
Ông Tuấn cũng trình bày rằng, ví dụ, nếu một doanh nghiệp mua một lô đất trị giá 500 tỷ đồng, thì mỗi năm họ phải trả 10% chi phí lãi vay, tức là 50 tỷ đồng. Chi phí này sẽ được cộng vào giá bán.
“Nhiều doanh nghiệp bị kẹt vì nếu giảm giá, họ sẽ bị thua lỗ nặng, nhưng nếu không giảm giá, họ sẽ không bán được sản phẩm. Đó là lý do tại sao, đối với nhiều dự án chưa hoàn thành, các chủ đầu tư không muốn tiếp tục xây dựng mà thay vào đó tìm kiếm cơ hội chuyển nhượng”, ông Tuấn chia sẻ.
Ông cũng nêu thêm một ví dụ, doanh nghiệp của ông đã muốn bán dự án để trả nợ, nhưng điều này không dễ dàng, chủ yếu là do vấn đề pháp lý và các quy định về chuyển nhượng. Nếu tiếp tục triển khai dự án, giá bán sản phẩm cũng không thể giảm được, vì phải đối mặt với nhiều chi phí khác nhau.
Theo TS Nguyễn Duy Phương, Giám đốc đầu tư DGCapital, có nhiều lý do khiến các chủ đầu tư dự án bất động sản không giảm giá sản phẩm của họ.
Trong đó, một lý do quan trọng là khi triển khai dự án, họ đã thế chấp đất và tài sản sẽ hình thành trong tương lai để vay vốn ngân hàng. Việc giảm giá sẽ ảnh hưởng đến giá trị tài sản bảo đảm tại ngân hàng, trong khi họ không có tài sản khác để bổ sung cho khoản vay.
Bên cạnh đó, nhiều dự án đã phải mất nhiều năm để giải quyết các vấn đề pháp lý, do đó trong khoảng thời gian này, chủ đầu tư vẫn phải chịu các chi phí lãi vay và chi phí đất ngày càng tăng.
Lãi suất cao và lạm phát cũng là các yếu tố khác làm cho giá bất động sản khó giảm xuống.
Theo ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Bất Động Sản Việt An Hòa, muốn giảm mặt bằng giá bất động sản trở nên khó khăn, bởi không chỉ có các doanh nghiệp trong nước, mà còn có rất nhiều chủ đầu tư nước ngoài trên thị trường.
Các tập đoàn nước ngoài thường đầu tư vào các dự án phân khúc cao, vị trí tốt, pháp lý đầy đủ và chất lượng sản phẩm cao hơn so với các chủ đầu tư trong nước, do đó, giá bất động sản không thể giảm xuống.
Khi bán sản phẩm, họ luôn tính đến sự tăng trưởng trong 2-3 năm tới, vì vậy giá thường rất cao. Các doanh nghiệp nước ngoài có lợi thế về nguồn vốn và chi phí sử dụng vốn, nên họ cũng không cảm thấy áp lực để giảm giá.
Ông Đào Phúc Tường, Giám đốc Quỹ Đầu tư Vietnam Alpha Fund, cho rằng có ba lý do “tế nhị” khiến các doanh nghiệp bất động sản không giảm giá sản phẩm của họ để tăng doanh thu và trả nợ đúng hạn.
Thứ nhất, đa số các nhà phát triển bất động sản ở Việt Nam có các “nhà đầu tư ruột”. Đây là những người mua bất động sản trực tiếp từ chủ đầu tư, thường được gọi là nhà đầu tư F0. Khi giảm giá, những nhà đầu tư này thường là người bị ảnh hưởng đầu tiên về lợi nhuận, khiến cho chủ đầu tư phải suy nghĩ lại.
“Lý do tế nhị” thứ hai liên quan đến tài sản đảm bảo. 70% giá trị tài sản đảm bảo tại ngân hàng là bất động sản, do đó, việc giảm giá sẽ ảnh hưởng đến giá trị tài sản đảm bảo của các công ty bất động sản tại ngân hàng. Khi giá trị tài sản đảm bảo giảm, ngân hàng sẽ đòi hỏi các doanh nghiệp phải cung cấp thêm tài sản, nhưng trong thời điểm này, điều này khó khăn.
Thứ ba là tính pháp lý của bất động sản. Rất nhiều dự án bất động sản đang gặp vấn đề pháp lý, do đó, dù có giảm giá, các doanh nghiệp vẫn không thể bán sản phẩm trong môi trường kinh doanh hiện tại.
Thủ tướng Phạm Minh Chính đã chủ trì Hội nghị “Giải pháp tháo gỡ khó khăn về tăng trưởng tín dụng cho SXKD, thúc đẩy tăng trưởng và ổn định kinh tế vĩ mô”. Thủ tướng đã chỉ đạo loạt giải pháp, tháo gỡ khó khăn về tăng trưởng tín dụng. Đối với các doanh nghiệp bất động sản, Thủ tướng yêu cầu cơ cấu lại phân khúc và giá thành sản phẩm. “Qua hai cuộc họp về bất động sản, Thủ tướng đã đưa ra đề xuất nhưng đến nay, chúng chưa được triển khai tích cực”, Thủ tướng nhấn mạnh.
